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So viel Wohnfläche darf Ihr Haus maximal haben
Marilena Meyer Letzte Aktualisierung 9. Dezember 2022
Die wichtigsten Fakten
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Die Geschossflächenzahl beschreibt das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und Gesamtfläche der Geschosse
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Zu der GFZ gehört die Fläche aller Vollgeschosse
-
Balkone, Terrassen und Garagen gehören nicht zur Geschossfläche
Inhaltsverzeichnis
1. Was ist die Geschossflächenzahl?
2. Wie wird die Geschossflächenzahl berechnet?
3. Beispiel: GFZ berechnen
4. Die häufigsten Fragen
Ein wichtiger Anhaltspunkt für den Hausbau
Die Geschossflächenzahl soll die Bebauungsdichte innerhalb eines Baugebietes begrenzen und ist ein wichtiger Anhaltspunkt für den Hausbau.
Wie berechne ich die Geschossflächenzahl und was gehört alles zur GFZ?
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Was ist die Geschossflächenzahl?
In Deutschland dürfen Sie laut der Baunutzungsverordnung nur einen bestimmten Anteil Ihres Grundstücks bebauen.
Wie hoch dieser Anteil ist, wird mithilfe der Geschossflächenzahl berechnet. Sie beschreibt das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und Gesamtfläche der Geschosse.
Dabei legt die BauNVO fest, wie hoch die Geschossflächenzahl je nach Baugebiet sein darf. Diese Regelung soll die Bebauungsdichte beeinflussen.
In städtischen Baugebieten herrscht eine höhere Bebauungsdichte als in ländlichen Regionen.
Seit Juni 2021 gelten die Grenzen der BauNVO jedoch nur noch als Orientierungswerte.
Mittlerweile dürfen Gemeinden selbst festlegen, wie hoch das Maß der baulichen Nutzung für die jeweiligen Grundstücke sein darf.
Orientierungswerte für die GFZ:
| Baugebiet | Geschossflächenzahl (GFZ) |
|---|---|
| Kleinsiedlungsgebiete (WS) | 0,4 |
| Reine Wohngebiete (WR) und allgemeine Wohngebiete (WA) | 1,2 |
| Ferienhausgebiete | 1,2 |
| besondere Wohngebiete (WB) | 1,6 |
| Dorfgebiete (MD) und Mischgebiete (MI) und dörfliche Wohngebiete (MDW | 1,2 |
| urbane Gebiete (MU) | 3,0 |
| Kerngebiete (MK) | 3,0 |
| Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI) und sonstige Sondergebiete | 2,4 |
| Wochenendhausgebiete | 0,2 |
Quelle: § 17 Baunutzungsverordnung
Hinweis GFZ für Ihr Grundstück
Die zulässige GFZ für Ihr Grundstück finden Sie im Bebauungsplan.
Was gehört alles zur Geschossfläche?
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) legt im § 20 fest, welche Flächen eines Gebäudes in die Berechnung der Geschossflächenzahl einfließen.
Grundsätzlich sind dies die Flächen aller Vollgeschosse des Hauses (ohne Dach und Keller).
Ob und in welcher Form die Flächen von ausgebauten Dachgeschossen oder anderen Teilgeschossen zur Geschossfläche dazu zählen, bestimmt die Gemeinde individuell, bzw. legt die jeweilige Landesbauordnung fest.
Grundsätzlich nicht zur Geschossfläche zählen:
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Balkone und Loggien
-
Terrassen
-
Garagen und andere Nebengebäude
Wie wird die GFZ berechnet?
Im Zusammenhang mit der Geschossflächenzahl und der Berechnung der möglichen Geschossflächen eines Gebäudes sind verschiedene Werte wichtig.
Dies ist zum einen die Größe des Grundstücks, zum anderen die Grundfläche des Gebäudes.
Für die Berechnung der Geschossflächenzahl werden – soweit im Bebauungsplan nicht anders festgelegt – nur die Vollgeschosse inklusive der Außenwände berücksichtigt.
Verkehrsflächen wie Treppenhäuser oder der Raum unter Dachschrägen zählen nicht dazu.
Was ist ein Vollgeschoss?
Was ein Vollgeschoss ist, legen die Bundesländer in den Landesbauordnungen individuell fest.
In der Regel muss ein Vollgeschoss eine lichte Deckenhöhe zwischen 2,30 und 2,60 m besitzen.
In einigen Bundesländern zählen auch ausgebaute Dachgeschosse zu den Vollgeschossen, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
So legt zum Beispiel die Landesbauordnung von Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) fest, dass ein ausgebautes Dachgeschoss als Vollgeschoss gilt, wenn das Geschoss über mehr als 75 % der Grundfläche eine Höhe von 2,30 m aufweist.
Beispiel: GFZ-Berechnung
Der Bebauungsplan macht genaue Vorgaben zur zulässigen Bebauung.
Um die GFZ zu berechnen, sollten Sie im ersten Schritt also die wichtigsten Informationen dem Bebauungsplan entnehmen.
Diese Vorgaben macht der Bebauungsplan:
-
Grundstücksgröße
-
Grundflächenzahl (GRZ)
-
Geschossflächenzahl (GFZ)
-
Anzahl der zulässigen Geschosse
Für die Beispielrechnung nehmen wir folgende Werte an:
| Grundstücksgröße | 1200 m² |
| Grundflächenzahl | 0,4 |
| Geschossflächenzahl | 1,2 |
| Anzahl der zulässigen Geschosse | 3 |
Schritt 1: Zulässige Grundfläche berechnen
Zuerst müssen wir herausfinden, wie groß die Grundfläche Ihres Gebäudes überhaupt sein darf. Hierfür wenden wir diese Formel an:
Formel zulässige Grundfläche
Grundflächenzahl * Grundstücksgröße = zulässige Grundfläche
Für unser Beispiel bedeutet das:
0,4 x*1200 m² = 480 m²
Auf einem Grundstück mit 1200 m² dürfen 40% der Fläche bebaut werden. Daraus ergibt sich eine Grundfläche des Gebäudes von maximal 480 m².
Schritt 2: Zulässige Geschossfläche berechnen
Im nächsten Schritt berechnen wir, wie viele Quadratmeter die Vollgeschosse Ihres Gebäudes insgesamt haben dürfen.
Formel zulässige Geschossfläche
Geschossflächenzahl * Grundstücksgröße = zulässige Geschossfläche
Also:
1,2 * 1.200 m² = 1.440 m²
Bei einer Geschossflächenzahl von 1,2 darf die Gesamtfläche der Vollgeschosse eine Fläche von 1.440 m² nicht überschreiten.
Schritt 3: zulässige Fläche je Vollgeschoss
Sie wissen nun, wie viel Fläche Ihnen für alle Vollgeschosse zur Verfügung steht. Diese darf aber die zulässige Grundfläche nicht überschreiten. Daher verteilt sich die Geschossfläche über mehrere Geschosse.
Formel zulässige Fläche je Vollgeschoss
zulässige Geschossfläche / zulässige Geschosse = zulässige Fläche je Vollgeschoss
Also:
1.440 m² / 3 = 480 m²
Bei einer zulässigen Geschossfläche von 1.440 m² und einer maximalen Anzahl von 3 Vollgeschossen ergibt sich eine Fläche von 480 m² pro Geschoss.
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FAQ
Die häufigsten Fragen
Bei der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) wird nicht nur die Geschossfläche laut Baurecht berücksichtigt, sondern auch die Flächen, die der wirtschaftlichen Nutzung dienen.
Dabei kann es sich um nicht ausgebaute Dachgeschosse handeln, die zum Wäschetrocknen genutzt werden oder um Kellerräume, die außer als Lagerfläche nicht weiter genutzt werden können.
Auf einem Grundstück mit der Geschossflächenzahl 0,8 darf die Wohnfläche maximal 80 % der Grundstücksgröße betragen.
Ist für ein Grundstück eine Geschossflächenzahl von 0,5 festgelegt, darf die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse maximal 50 % der Grundstücksfläche betragen.
Die Geschossflächenzahl wird von der Gemeinde festgelegt und bestimmt die maximale Wohnfläche eines Hauses.
Die Berechnung erfolgt mit folgender Formel:
Grundstücksgröße * Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche (bezogen auf die Vollgeschosse).
Alle Räume innerhalb eines Vollgeschosses, die zu Wohnzwecken oder zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, fließen in die Geschossflächenzahl (GFZ) eines Gebäudes mit ein.
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